El Build-to-rent (BTR) se ha convertido en uno de los principales segmentos del sector inmobiliario, atrayendo a inversores y promotores que han apostado con fuerza por él. El BTR recogió en 2021 el mayor volumen de inversión inmobiliaria destinada al segmento living, alcanzando el 56% de la inversión total realizada en nuestro país. En 2022 se sumarán unas 66.000 viviendas de nueva construcción al mercado residencial, de las que aproximadamente el 8% lo serán en la modalidad BTR, y se estima que el porcentaje alcanzará el 13% en el horizonte de los próximos cinco años.

Las principales promotoras están desarrollando ya proyectos BTR y otras van a iniciarlo de forma inmediata, habida cuenta el escenario previsible de bajada del número de transacciones y de la mayor dificultad para conseguir financiación hipotecaria por parte de los compradores de vivienda, debido a la subida de tipos de interés, que reduce su capacidad de pago y su solvencia para hacer frente a las cuotas.

Las AAPP, por su parte, y muy especialmente la CAM, se han convertido en uno de los principales impulsores de esta modalidad, incorporando la colaboración público privada (CPP) para facilitar y acelerar su desarrollo y, de esta forma, incrementar la oferta de vivienda asequible en alquiler. Hasta el año 2028 se prevé la construcción de 90.180 viviendas destinadas al alquiler, de las que más un 50% estarían ubicadas en Madrid, lo que da una idea de la importancia de las medidas llevadas a cabo por la CAM.

Entre los factores a tener en consideración a la hora de evaluar un proyecto en la modalidad BTR, caben destacar los siguientes:

1) la rentabilidad para el promotor: ¿le compensa?; debemos concluir que sí, a la vista del buen número de ellos que han optado por esta modalidad, teniendo en cuenta que elimina el riesgo de venta, limitándolo exclusivamente al cumplimiento del plazo y un control riguroso de los costes de construcción, para evitar desviaciones.

2) la rentabilidad esperada para el inversor: ¿es suficiente?; también concluimos que sí, a tenor del apetito inversor en esta modalidad, aunque lo normal es que efectúen la inversión inicial, la mantengan por un plazo determinado y a continuación desinviertan.

3) Para las AAPP sin duda es una modalidad interesante, conjuntamente con la CPP, por cuanto acorta el plazo de disponibilidad de las viviendas, incentiva su desarrollo y no consume recursos, a la vez que pone en el mercado los suelos que tiene ociosos.

Y para los destinatarios, ¿les beneficia esta modalidad, reduce el precio de los alquileres, mejora la habitabilidad de las viviendas, las ubicaciones se ajustan a las necesidades?. Merced al BTR, ¿se conseguirá aumentar de forma significativa el parque de viviendas asequibles en alquiler?. A todo ello intentamos dar respuesta en la reciente jornada organizada por el Foro de Economistas Inmobiliarios, que tuvo lugar en el Colegio de Economistas de Madrid, en la que se llegaron a las siguientes conclusiones:

1) Las Administraciones están impulsando los modelos de CPP sobre suelos públicos para incrementar el parque de vivienda asequible y tienen que dinamizar los suelos que tienen embolsados;

2) Tenemos un mercado de vivienda en alquiler estructuralmente poco profesionalizado, que siempre ha sido de peor calidad y de menor interés para los ciudadanos y para los promotores que el mercado de vivienda en propiedad;

3) El problema ahora consiste en imprimirle velocidad al proceso, para lo que es necesario pulir todas las dificultades existentes, comenzando por la puesta en el mercado de más suelos públicos, pasando por adaptar la normativa urbanística a estos nuevos modelos, y terminando por no introducir obstáculos sobre la marcha.

4) Ha de incrementarse la oferta de vivienda asequible en alquiler para reducir los precios, y para ello se necesita la participación de todos los actores que contribuyan a estos objetivos, incluidas las cooperativas, cuya Ley se ha debatido en fechas recientes en la Asamblea de Madrid.

Finalmente, resulta imprescindible la colaboración y el diálogo de todas las AAPP con los promotores e inversores que intervienen en el proceso, garantizando siempre la seguridad jurídica.

Julián Salcedo. Presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios

Artículo publicado en El inmobiliario mes a mes