Julián Salcedo
Presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios
Sí. Hay tres razones principales para que se esté encareciendo y lo haga aún más la vivienda nueva:
Primera. Su escasez, la oferta es muy reducida y las mejores viviendas (no significa las más caras, ni las de mayor calidad, sino dentro de una misma promoción, ya esté en Valdebebas o cualquier otro sitio, de las grandes ciudades, me refiero, el tipo de vivienda que está más solicitada: áticos, bajos con jardín, pisos grandes de 4 o más dormitorios, o muy pequeños, etc).
El año pasado los certificados de fin de obra de vivienda nueva, según datos del MITMA, fueron poco más de 85.000, pero eso no significa que se entregaran todas en 2020 (algunas se difirió la entrega a 2021), solo se visaron los CFO, en toda España, mientras que la demanda solvente supera en mucho esa cifra. Con todo, fue la cifra más alta desde 2012, imaginaos.
Mi estimación de viviendas nuevas terminadas este año no diferirá mucho, incluso es muy posible que sean inferiores por el efecto retraso de la pandemia en 2020 y parte de 2021, es posible que no superen las 75.000/80.000 unidades. Pero es que, además, el inicio de obras en 2021 se demoró muchísimo y la ejecución de obra igual, al igual que ocurrió con la comercialización de promociones de vivienda nueva. Conclusión: hay mucha más demanda que oferta.
Segunda. El segundo factor es que el sector inmobiliario se ha convertido de nuevo en valor refugio ante la crisis económica, lo que por sí solo hace que los precios suban ante la mayor demanda. La subida oficial de la vivienda nueva en España (la media) fue negativa, el -0,4%, y en 2021 estimo que la subida será pequeña, entre el 1,5% y el 3,5%, teniendo en cuenta que los precios venían fijados desde el inicio de 2021, el encarecimiento se va a acelerar en el cuarto trimestre 2021, por el encarecimiento y desabastecimiento de las materias primas, pero solo ponderará un trimestre frente a tres. El verdadero incremento del precio de la vivienda nueva lo notaremos en 2022.
Tercera. El ahorro acumulado de las familias españolas está en máximos históricos, por la crisis sanitaria (colchón para los malos tiempos) y rentabilidad nula de las inversiones mobiliarias y financieras. Todo eso hace que la demanda de inmuebles, sobre todo viviendas, se haya disparado en todo el mundo desarrollado, con riesgo claro de burbuja en ciertos países: EEUU, Canadá, Australia, Nueva Zelanda, Alemania…
No veo, por el momento, riesgo de burbuja en España por el reducido tamaño de las viviendas nuevas en desarrollo.
