Julián Salcedo
Presidente del Foro de Economistas Inmobliarios


Diciembre 2006

España alcanza el pico histórico de visados de vivienda nueva: 865.561 unidades, también el de transacciones inmobiliarias): 955.186 unidades.


Junio 2007

El precio de la vivienda alcanza su precio máximo – 2.289 €/m2 construido. Desde entonces registra bajadas hasta alcanzar su mínimo en 2015 – 1.430 €/m2 construido (una caída del 37,5%).


09/08/2007

Estalla la Crisis de las Subprime en EEUU, y con ella la crisis financiera (la Gran Recesión), origen de nuestra burbuja inmobiliaria.


Primer semestre 2008

Estalla/se pincha la burbuja inmobiliaria en España. Sucede lo que hasta entonces no había ocurrido nunca con esa magnitud y duración: bajan (hasta un 50%, incluso superior) los precios de los activos inmobiliarios y el precio del suelo, algo impensable hasta entonces. Se paraliza el mercado inmobiliario: todo el mundo quiere vender y nadie quiere comprar (efecto típico de las burbujas, ya sean inmobiliarias o financieras). A los tenedores de los activos, fuertemente apalancados financieramente, les resulta imposible hacer frente a sus deudas (hipotecarias los particulares y las empresas para los activos no residenciales, préstamos promotor los promotores inmobiliarios). Comienza la crisis sistémica del sector financiero y con ella el hundimiento del sector inmobiliario. Produce una revolución en los protagonistas del sector inmobiliario: desaparecen los más «débiles» y el sector se profesionaliza: evoluciona hacia un mejor control financiero y de los riesgos. En la actualidad, las compañías más importantes del sector tienen como CEOs a financieros más a que a técnicos.


26/10/2009

Se crean las SOCIMI (el equivalente de los REIT – Real Estate Investment Trust, nacidos en EEUU en los años ´60). Un fracaso debido a su deficiente regulación, lo demuestra el hecho de que entre 2009 y 2012 no se creara ninguna SOCIMI al amparo de este régimen (en realidad las SOCIMI no se pueden considerar una «especialidad» inmobiliaria, sino un «Régimen fiscal especial»).


14/11/2012

Aprobación de la Ley de reestructuración y resolución de entidades de crédito – el antecedente de SAREB.


21/12/2012

Creación de SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria).


27/12/2012

Se modifica la regulación normativa de las SOCIMI, reduciendo su capital mínimo (de 15 a 5 millones de euros), se eliminan los límites a su endeudamiento y se reduce el nº mínimo de inmuebles que deben tener en su patrimonio /de 3 a 1 inmueble). Pero, sobre todo, se modifica su tributación, que hasta entonces era del 18% para situarla en 0 (no significa en absoluto que no tributen, lo que ocurre es que se tributa «en destino», al distribuir -obligatoriamente el 80% de los resultados obtenidos- cuando hasta entonces la tributación era «en origen», por la SOCIMI, y también en destino, al distribuir dividendos.


28/02/2013

SAREB recibe el traspaso de los activos inmobiliarios y financieros, el llamado «banco malo» adquiere a las entidades financieras sus «activos tóxicos», unas 200.000 unidades entre activos inmobiliarios adjudicados por impago y préstamos y créditos impagados o en mora con colateral de activos inmobiliarios, por importe de 50.781 millones de euros. Una medida destinada al saneamiento del sistema financiero español más que a ayudar a movilizar el sector inmobiliario.


Diciembre 2013

España registra el menor número de transacciones inmobiliarias: 300.568, menos de una tercera parte del máximo alcanzado en 2006.


30/10/2015

Se aprueba la nueva Ley del Suelo y Rehabilitación urbana (TRLS) que pretende acabar con la especulación del precio del suelo y, con ello, reducir el precio de la vivienda, para reactivar el sector inmobiliario. Una buena ley, aprobada en el peor momento.


Diciembre 2015

El precio de la vivienda registra su precio mínimo – 1.430 €/m2 construido. Desde entonces ha ido registrando ligeras subidas hasta alcanzar los 1.675 €/m2 construido en 2020 (un incremento del 17% en 5 años, un 3,4% anual como promedio), pero aún muy lejos del máximo de 2007 (todavía un 26,82% por debajo).


01/03/2019

Modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ampliando la duración mínima de los contratos de arrendamientos (5 años para particulares, 7 años para sociedades).


15/03/2019

Aprobación de la Ley de créditos hipotecarios (modificación de la Ley Hipotecaria).


31/12/2020

112 años después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria el volumen de transacciones inmobiliarias se sitúo en 487.354 unidades, apenas el 51% del máximo alcanzado en 2006. Hasta 2017 no se superaron las 500.000 transacciones, pero la pandemia frenó la recuperación.


31/12/2020

Los Presupuestos Generales del Estado modifican «a peor» el régimen fiscal especial de tributación de las SOCIMI, incluyendo una tributación mínima del 15% sobre los beneficios no distribuidos anualmente.

Personalmente soy muy crítico con el papel que están desempeñando las SOCIMI desde su creación: el objetivo principal de los REIT, al que aspiran las SOCIMI, es la posibilidad de participar un gran número de pequeños inversores (que por su tamaño no pueden aspirar a la inversión directa en inmuebles), con una estructura de gestión profesionalizada y mayor diversificación de riesgos. Este objetivo, a diferencia de los que ocurre con los REIT estadounidenses, no se ha cumplido (ni se cumplirá con la nueva legislación, más restrictiva), que tienen cientos de miles de pequeños inversores y acumulan activos totales superiores a los 3,5 billions US$ (de ellos más de 2,5 cotizan en la SEC). Es España, las SOCIMI en realidad son vehículos de inversión «cerrados», con muy pocos accionistas y muy pocos inmuebles en sus carteras, creadas exclusivamente para beneficiarse de un régimen especial fiscal más favorable que el general.


26/10/2021

Aprobación por el Consejo de Ministros del Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda.