El mercado del alquiler en España no tiene un índice de precios con el que se pueda medir con exhaustividad lo que los ciudadanos pagan al mes por su casa. Ese es, a juicio de los expertos, el principal problema por el que no se puede saber cuánto supone a los inquilinos esa renta sobre sus sueldos. Esta situación no impide la batalla política de cifras en pleno debate sobre su regulación.

La polémica ha llegado hasta la precampaña madrileña en la que cada político usa un informe distinto elaborado por inmobiliarias para decir cuánto han aumentado los precios del alquiler en la capital.

Toni Cantó, exdirigente de Ciudadanos y que ahora hace campaña por la candidatura de Isabel Díaz Ayuso, corrigió en Twitter las cifras del ahora candidato a Podemos por Madrid, Pablo Iglesias, sobre el incremento de precios en la capital. Iglesias había utilizado conclusiones del informe del portal inmobiliario Fotocasa. “Entre el año 2015 y el 2020 los alquileres han subido un 57% en Madrid. En el año 2019 los Madrileños dedicaban de media el 55% de su salario a pagar el alquiler”, dijo en un acto del partido celebrado el domingo 4 de abril.

Cantó le acusó de mentir y para ello se basó en los datos de otro de los portales inmobiliarios de referencia, Idealista: “Desde 2015, el alquiler aumentó un 37,4% en la Comunidad y un 23% en Madrid (…) Se prevé una subida del 33% en los alquileres si el Gobierno aplica su índice para intervenir precios. Podemos miente”.

Ninguno toma como referencia los datos del Ministerio de Movilidad, Transporte y Agenda Urbana, disponibles desde hace cuatro años. Estos tampoco reflejan la realidad del mercado del alquiler de forma fidedigna, entre otras cosas, porque revelan una situación antigua. La última estadística oficial utiliza información de 2018. Van con dos años de retraso.

No hay datos fidedignos, ¿por qué?

Conocer la situación del mercado del alquiler en el contexto histórico de España ayuda a entender por qué no existen datos que reflejen con exactitud el incremento de los precios. No los tenemos para el mercado inmobiliario en general, tampoco el de venta.

Así lo explica José María Raya, profesor de Economía de la Universitat Pompeu Fabra y director de la Cátedra ‘Vivienda y Futuro’: “El mercado del alquiler ha crecido mucho en la última década. Ha crecido sin regulación, por una necesidad de la sociedad que ya no puede acceder a una vivienda en propiedad o cuesta muchísimo y no han tenido otra solución que irse al mercado del alquiler. En ese contexto, las autoridades se han dado cuenta de que el mercado del alquiler se les ha escapado un poquito de control y además no tienen manera de medir cómo está funcionando. Entonces salen todos estos datos”.

José María Raya se refiere a los múltiples informes anuales que publican las inmobiliarias con datos de los precios de oferta de los anuncios que se publican en sus portales. Los de Idealista y Fotocasa, mencionados por Cantó e Iglesias, y muchos más, como ya analizamos en Newtral.es. También habla del informe del Ministerio de Movilidad, Transporte y Agenda Urbana, que precisamente se creó para analizar esta situación dado el boom que ha supuesto en los últimos años. Todos ellos han entrado en el juego político y, sobre ellos, los políticos se acusan de mentir. ¿Cuál es más próximo a la realidad?

Los analistas en sus estudios toman las conclusiones de todas las fuentes disponibles para tratar de entender la situación. Esto es algo que ha hecho José María Raya en su último informe para Esade, Efectos de la pandemia en el mercado del alquiler. Con él coincide Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid.

«Mientras no exista un índice oficial, que es lo que está intentando hacer el Ministerio de Transportes a partir de índices en lo que llaman ‘zonas tensionadas’, la única solución pasa por que las estadísticas que se publiquen cogiendo una muestra muy grande se pongan en un mismo marco y se comparen», cuenta Julián Salcedo.

La opinión de Raya es similar: “nos falta conocimiento” y “no hay que huir de ningún informe”, sino tenerlos todos en cuenta. “Hay gente que critica los datos del Ministerio por unas cosas, o los datos de las inmobiliarias por otras. Yo, sinceramente, no creo que las inmobiliarias den malos datos. Todo el mundo da los datos que tienen y pueden. No tenemos todavía una buena base de datos de alquiler para poder analizar bien la realidad”, explica.

Un mercado del alquiler en España con datos aproximados

¿Podemos saber cuánto ha subido el alquiler en los últimos cinco años? Es posible hacernos una idea según ambos expertos, pero analizando todos los informes en conjunto. “Ocurre como con las encuestas de las elecciones”, opina Raya. “Una encuesta no es fiable pero el promedio de todas lo es bastante. Con los datos de Fotocasa, Idealista, Tecnocasa, en la medida que puedes los datos del Ministerio, si tienes datos autonómicos… Cuanto tú haces una mezcla de todos los datos puedes creértela”.

También para el economista Julián Salcedo esta es la única forma de conocer cómo funciona el mercado inmobiliario. “Si tú comparas los informes te das cuenta de que, ya sea por metodología o por el tamaño de la muestra, la realidad es que no coinciden entre sí. Lo único que te permiten estas estadísticas es establecer tendencias, más que un precio objetivo. Si todos reflejan subidas de precios, la tendencia es esa”, añade.

Fotocasa, Idealista o el Ministerio, ¿qué fallos tienen?

Según explican en su metodología, los informes inmobiliarios de Idealista y Fotocasa se basan en los anuncios que los propietarios ponen de sus viviendas, los precios de oferta. Con lo cual, una de las cosas que no se tiene en cuenta en sus datos es la posible negociación posterior del precio que haya entre arrendador y arrendatario.

Pero, lo más importante, es que ninguna inmobiliaria tiene la representación de todo el mercado. De ahí las grandes diferencias entre los datos que publican. “Ninguna de las dos tiene una muestra representativa de contratos y además al trabajar con precios de oferta, y no con los de verdad, han podido sufrir ese descuento que puede haber”, analiza José María Raya. “Al final es un problema de muestras: si una inmobiliaria tiene más representada una zona más rica donde hay menos descuentos, pues eso también afectará”, matiza.

Raya explica a Newtral.es que ninguna de estas inmobiliarias, ni el Ministerio en sus datos oficiales hace un índice de precios hedónicos. Es decir, no ajustan los precios a las características de las viviendas al hacer comparaciones, y esto también implica un alejamiento de la realidad. Al final, se están relacionando los precios de unos años con otros sin tener en cuenta que los alquileres de cada momento no son iguales: son de viviendas distintas, con características distintas y en localizaciones distintas.

Salcedo explica a Newtral.es otro detalle a tener en cuenta, los portales inmobiliarios hacen una selección de sus anuncios para eliminar incoherencias: “En el caso de Fotocasa e Idealista, ambos hacen un filtrado. No utilizan lo que publican todos los anunciantes en sus estadísticas, sino que publican aquellos que seleccionan para garantizar que la muestra sea representativa, que no tenga sesgo”.

En el caso de los datos del Ministerio, el principal problema es que van con retraso. Pero no es el único. Se obtienen de la declaración de la renta y el Catastro, con lo cual su muestra es más representativa, pero no hay que olvidar que existe aún mercado negro en el alquiler en España. “Todo el mundo que declara su alquiler pone una base de impuestos en la declaración. Por tanto, si asumes que los alquileres se declaran es una base de datos muy buena, lo que pasa es que sabemos que no todos los alquileres se declaran”, analiza el experto en mercado inmobiliario de la Universidad Pompeu Fabra.

Julián Salcedo advierte de otra característica a considerar: esta forma de recopilar la información conlleva tener solo en cuenta datos de personas físicas, que son las que hacen la declaración de la renta, y no de empresas, que también alquilan inmuebles. “Aún así la muestra es representativa, pero está un poco antigua”.

Además, incluyen información de 9 de las 17 autonomías -y dos ciudades autónomas- de España, con lo cual tampoco aporta información completa del conjunto del país.

El futuro de los datos del mercado inmobiliario

La mejora de todos estos informes pasa por que sean más actuales, y que la muestra sea fidedigna. José María Raya propone dos soluciones: “Para mí la gran apuesta es utilizar algún tipo de convenio con las inmobiliarias, como ya se pensó en su momento hace un par de décadas en el caso de venta, y que después se trate la información desde la administración pública para tener una muestra representativa y bien homogeneizada”.

La otra alternativa para él es utilizar los datos de fianza, en colaboración con las comunidades autónomas: “Si se obligase a depositar la fianza a un organismo público, como ocurre por ejemplo en Barcelona [también en Madrid] tienes el contrato y el precio de todos los alquileres”.

Fuentes:

José María Raya, profesor de Economía de la Universitat Pompeu Fabra y director de la Cátedra «Vivienda y Futuro»
Julián Salcedo, economista y director del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid
Ministerio de Movilidad, Transporte y Agenda Urbana: ‘Sistema Estatal de Índices de precios de Alquiler de Vivienda’
Esade: Efectos de la pandemia en el mercado del alquiler: ¿es conveniente una norma de regulación de precios?
Idealista: Metodología de informes de precios
Fotocasa: Los españoles destinan el 40% de su salario al pago del alquiler

Este artículo fue publicado en el 12 de abril en Newtral.