Jornada “Efectos de la limitación de las rentas en el mercado de alquiler de vivienda”

El pasado 22 de marzo celebramos una jornada dedicada a “El Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, a examen”, en la que a través de unos ponentes tan significativos con el viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, o la vicepresidenta de ASPRIMA, entre otros tuvimos ocasión de analizar en detalle el texto aprobado por el Gobierno remitido a las Cortes.

En el art. 18 del citado Proyecto, se regula la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, y en el art. 19, la colaboración y suministro de información obligatoria por parte de los grandes tenedores de las viviendas de su titularidad en dichas zonas. Asimismo, la DF primera incorpora medidas de contención de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, a cuyos efectos modifica diversos artículos de la LAU, Ley 29/1994, a la que se añaden dos nuevos apartados, 6 y 7, al art. 17. Estos artículos limitan el incremento de la renta pactada a los nuevos contratos que se suscriban a un máximo del 10%        sobre la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, en determinados supuestos referidos a actuaciones de rehabilitación en la misma, siempre que se trate de un propietario no gran tenedor.

Si el arrendador fuera una persona jurídica, gran tenedor (persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial), y el inmueble se ubica en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia. Se añade una DT séptima que establece que esta medida se aplicará a los contratos que se formalicen una vez transcurridos 18 meses desde la entrada en vigor de la ley (vacatio legis).

Medidas similares ya habían sido aprobadas por varias Comunidades Autónomas, en el ejercicio de sus competencias exclusivas, como ha manifestado recientemente el Tribunal Supremo en su informe preceptivo, pero no vinculante, sobre el citado proyecto de ley, que considera inconstitucionales varios artículos por no respetar dichas competencias. Ha sido Cataluña la Comunidad Autónoma que más ha legislado sobre esta materia y, pese a las reiteradas sentencias del Tribunal Constitucional declarando la inconstitucionalidad y consiguiente nulidad de numerosos preceptos incluidos en ellas, ha perseverado y aprobado la Ley 1/2022, de 3 de marzo. Esta ley modifica determinados artículos referidos a la expropiación forzosa temporal de viviendas para su cesión de uso a determinados colectivos vulnerables y otras medidas, tan solo unos días antes de que el Tribunal Constitucional dictase la sentencia 37/2022, de 10 de marzo. Como puede verse, existe una resistencia manifiesta a acatar las resoluciones del Alto Tribunal.

Por el momento, la última medida adoptada está incluida en el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, en el que el Gobierno aprovecha estas circunstancias para incluir un art. 46, Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, que haya de tener lugar desde la entrada en vigor del RDL (convalidado por el Congreso de los Diputados, in extremis), hasta el 30 de junio de 2022, aunque todos los agentes del sector piensan que se prorrogará sucesivamente, al menos, hasta finales de 2022. La actualización de la renta se limita al 2%, por aplicación del Índice de Garantía de Competitividad (el último publicado asciende al 2,02%). Índice que, por cierto, no se aplica en ningún contrato de arrendamiento de vivienda, que sepamos.

Esta limitación es aplicable tanto a grandes tenedores como a pequeños propietarios de viviendas.

Muchos consideramos que el RDL sería declarado inconstitucional ante un hipotético recurso ante el Tribunal Constitucional, no solo por aspectos formales (se modifica una ley mediante un decreto), sino también por aspectos   sustanciales, toda vez que implica una limitación a la propiedad privada, reconocida en la Constitución Española, así como una invasión arbitraria a la libertad de pactos contractuales entre las partes.

Pero, con todo, lo importante es que ya sabemos que estas medidas de intervención en el arrendamiento de viviendas, tanto en lo que respecta a la imposición de plazos muy largos, como especialmente de limitación de rentas, no ha funcionado en aquellos lugares en que ya se ha ensayado. Tenemos los ejemplos de Alemania (Berlín), Francia (París), Dinamarca (Copenhague) e Italia, incluso EEUU, donde lo que ha ocurrido es que se han retirado viviendas del mercado de alquiler, se ha incrementado la economía sumergida (búsqueda de soluciones imaginativas para eludir la limitación de precios), se ha reducido la inversión en vivienda destinada al alquiler, e incluso ha afectado al precio de la vivienda en propiedad.

Además, se producen varios efectos perversos: las mejores viviendas son alquiladas a los arrendatarios más solventes; las peores, se destinan a quienes no pueden elegir. Todas las viviendas, sin excepción, terminan siendo peor conservadas, toda vez que el gasto que supondría para el arrendador/propietario mantenerlas en perfecto estado no se ve compensado con una mayor rentabilidad, ni garantiza que a la finalización del contrato la vivienda se devuelva en buenas condiciones.

De todo ello hablaremos en profundidad en esta jornada, en la que intervendrán ponentes especialmente cualificados. Además, nos permitirá  ver lo que ya ha ocurrido en Cataluña, donde esta medida ha sido implantada, por cierto, con efectos muy perjudiciales.