Entrevista a Julian Salcedo, presidente del FORO DE ECONOMISTAS INMOBILIARIOS realizada en Hola Inmoacademy.

¿Cómo está afectando la crisis del coronavirus en el sector inmobiliario?

Respuesta: El sector inmobiliario, como otros muchos sectores, necesita tres requisitos para desarrollarse con buenos indicadores: recursos económicos y financieros, esto es, fondos propios y financiación suficiente y adecuada, tanto si se trata de particulares que acceden a la compra de un inmueble, normalmente viviendas y plazas de garaje, como si se trata de empresarios, empresas o fondos de inversión, cuya finalidad sea destinarlo a la inversión productiva, mediante su arrendamiento a terceros. Este primer requisito no precisa muchas más aclaraciones y se entiende por sí solo, aunque más adelante me referiré detenidamente a él.

El segundo requisito es la seguridad, lo que normalmente entendemos por seguridad jurídica, que se traduce en que la normativa que regula los inmuebles y las operaciones inmobiliarias sea conocida, clara y estable en el tiempo. Que se mantenga en el largo plazo sin cambios significativos ni inesperados, habida cuenta que las principales características de los inmuebles son su iliquidez y su tenencia a largo plazo, de forma que el riesgo de que puedan producirse cambios en su regulación desincentivan su adquisición o determinan su realización, su venta.

Pero no solo es exigible la seguridad jurídica, también ha de serlo la seguridad, la certidumbre en el plano fiscal, saber que su tributación no va a modificarse significativamente, ya sea aprobando nuevos impuestos que graven los inmuebles, ya sea modificando los tipos impositivos de los impuestos y tasas existentes. Es fácil de entender, actualmente sigue vigente el Impuesto Extraordinario sobre el Patrimonio, que fue aprobado en 1977, un año antes que la Constitución Española, mediante la Ley 50/1977, cuyo título era “Medidas urgentes de reforma fiscal”, de eso hace ya 43 años y a día de hoy el impuesto sobre el patrimonio continúa vigente y, además, funcionando de forma muy diferente según la Comunidad Autónoma en que se exacciona, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid está bonificado en un 100%, por lo que no tenemos que pagarlo, pero en muchas otras comunidades autónomas está plenamente vigente.

Pues ahora imagínate que oyes que se va a aprobar un nuevo impuesto sobre la riqueza, que en el caso de España no es otra cosa que un impuestazo sobre el patrimonio inmobiliario, ya que 2/3 partes de la riqueza de las familias y de las empresas está materializada en inmuebles. Y, además, te dicen que va a girarse sobre aquellos patrimonios que superen la cifra de 1 millón de euros, eso sí, excluida la vivienda habitual.

Pues piénsese en un mediano profesional o empresario que ha conseguido formar un pequeño patrimonio inmobiliario, después de 50 años de actividad profesional sin descanso, patrimonio formado por su vivienda habitual, una casita en la sierra, un apartamento en la playa y, además, es dueño del local comercial en el que ejerce su actividad. Sumamos todos los valores de esos inmuebles, que normalmente superaran  el millón de euros, y le aplicamos un impuesto del 2%, 20.000 euros, que antes no existía.

Pero, he dicho al principio que había tres requisitos que influían en el sector inmobiliario, el tercero y tal vez el más importante de todos, se llama confianza, confianza en las expectativas de que todo irá bien mientras terminas de pagar el inmueble que piensas adquirir: confianza en que no perderás el empleo, en que no subirán en exceso los tipos de interés, en la economía en general y la de cada uno en particular, habida cuenta que, como he dicho, la adquisición o inversión en inmuebles es a largo plazo.

Y ahora ya puedo responder a tu pregunta: ¿cómo está afectando la crisis del coronavirus en el sector inmobiliario?

Los recursos económicos y financieros, que siempre son escasos por definición, se han visto aún más reducidos: 100 días de inactividad total, más los meses en que aún veremos una actividad reducida en un 25-30%, cuando no superior, dependiendo del sector de actividad, causa estragos, agota o reduce los fondos de que se disponía para hacer frente a los gatos operativos, en el caso de las empresas o empresarios, y en el ahorro de los particulares. Mientras tanto, las deudas contraídas siguen vivas, aunque se hayan aplazado o diferido un tiempo, gracias a las medidas de emergencia aprobadas por el Gobierno y en muchos casos por los propietarios particulares de forma voluntaria, pero las deudas hay que pagarlas, antes o después. El acceso a nuevos créditos para continuar la actividad será más difícil y más caro, e irá destinado a hacer frente a las obligaciones pendientes, antes que a la realización de nuevas adquisiciones.La seguridad jurídica y fiscal está en entredicho, o al menos sujeta a grandes incertidumbres: ¿van a subir los impuestos? es seguro que sí; ¿se van a mantener un tiempo más o menos prolongado muchas de las medidas aprobadas durante el estado de alarma? seguramente sí, si no queremos ver miles de desahucios.

La confianza ha desaparecido, el horizonte es bastante negro, ¿cómo va a existir confianza en un país en el que la caída del PIB, esto es, de la producción nacional de bienes y servicios, se situará por encima del 15%, el déficit en torno al 10%, la deuda pública por encima del 120%, y la tasa de paro en torno al 25%? Los asalariados dependen de que después del 30 de septiembre se mantengan en vigor los ERTEs y no se transformen en EREs, vamos, en despidos.

Las empresas y los empresarios dependen de que puedan desarrollar su actividad con cierta normalidad, y de que el consumo privado y la inversión pública vayan recuperándose poco a poco.

Y, mientras tanto, dependemos de que desde Europa nos lleguen cuanto antes los 170.000 millones de euros de ayudas, que el Gobierno da por hecho que llegarán, aunque no sean a fondo perdido, como pide el Gobierno, y aunque sean mediante un rescate, más blando o más duro, que será la única forma en que yo creo que accederemos a esos fondos, sin los que el default del Reino de España será inevitable.

Ahora, respóndete tú misma: ¿te lanzarías a comprar un inmueble? Y para que no parezca que solo hablamos de propiedades inmobiliarias, ¿te sentirías segura alquilando una vivienda o un pequeño local comercial a una persona que está en un ERTE, sabiendo que la normativa sobre alquileres fue modificada en marzo 2019, ampliando su duración obligatoria y limitando la revisión de las rentas al IPC?, o que mediante varios Reales Decreto Ley aprobados durante el estado de alarma se han adoptado moratorias obligatorias durante varios meses y limitado la facultad de instar desahucios a personas calificadas como vulnerables, medidas muy loables para gente que realmente lo necesitaba, pero a costa del propietario.

Algunos expertos apuntan a qué habrá caída de los precios de la vivienda, otros que no, ¿qué versión es más posible en su opinión?

Respuesta: Que las dos situaciones son posibles y ambas se van a producir, aunque parezca un contrasentido.

No existe un único mercado inmobiliario de viviendas, sino muchos, dependiendo de sí nos referimos a primera o segunda vivienda, nueva o usada, de primer acceso o de reposición, en la ciudad o en destinos turísticos, destinadas a compradores nacionales o extranjeros, en grandes o pequeñas ciudades, e incluso dentro de estas, dependiendo de la zona en que se ubiquen y si se trata de viviendas de lujo o del segmento medio- bajo.

Con todas estas salvedades, si tuviera que generalizar, la respuesta sería que sin duda los precios se van a ver afectados a la baja de manera generalizada.

Algunos profesionales del sector dicen que los precios se mantendrán (desde luego yo creo que son los menos o ninguno los que se atreverían a afirmar que subirán) se basan en que hasta hoy los precios apenas han variado, pero es que solo han pasado 10 días desde que decayó el estado de alarma, y la economía está dopada, a base de las ayudas aprobadas, pero se acabarán pronto, nada más haya pasado el verano, y en otoño tendremos que enfrentarnos a la cruda realidad: el paro, las menores ventas en el comercio, con las ayudas y los ahorros agotados, …

La vivienda nueva, la que está actualmente en construcción, se mantendrá sin variaciones, primero porque la oferta es escasa, segundo porque está vendida en un 90%, y tercero porque los promotores apenas disponen de margen para bajar los precios, debido al precio al que compraron los suelos y los costes de construcción a los que contrataron. Pese a ello, ya estamos viendo que incluso las viviendas de lujo están ajustando sus precios.

En vivienda nueva la pregunta clave no es qué pasará con los precios, sino ¿cuántas viviendas nuevas se iniciarán? La respuesta es pocas o muy pocas.

En segunda mano, los precios de las viviendas bajarán significativa y gradualmente, al principio lo harán de forma moderada, en torno a un 5%, pero a medida que vaya pasando el tiempo y la crisis persista o incluso se acentúe, los ajustes serán mayores: hasta el 15% o superior. Razón: la crisis obligará a muchos propietarios de viviendas a ponerlas en venta para hacer frente a sus necesidades inmediatas, esto es, crecerá la oferta, y del lado contrario, la demanda solvente se verá reducida. Conclusión: el mercado de vivienda usada se convertirá en dependiente de la demanda, que será la que fijará los precios, obviamente a la baja.

La vivienda vacacional o turística, como queramos denominarla, depende en buena medida de los extranjeros que compran o alquilan, y de la salud de nuestra economía, que permite a los nacionales adquirir una segunda residencia. Las restricciones a la movilidad y el riesgo a un rebrote constituyen un hándicap, hace que prefiramos quedarnos en nuestras viviendas permanentes. Conclusión: una demanda muy baja, sea cuál sea la oferta existente, que tirará igualmente de los precios a la baja.

Al principio de la crisis sanitaria el Gobierno anunció medidas de choque para paliar las posibles consecuencias económicas de la pandemia sobre el sector, ¿qué opinión le merecen estas medidas?

Respuesta: Las medidas que adoptó el Gobierno fueron de urgencia y extrema necesidad, para paliar en lo posible el impacto sobre las economías más vulnerables durante el estado de alarma y la etapa de confinamiento. Cómo se sabe, consistieron básicamente en diferir el problema, aplazando el pago de las rentas por alquileres, las cuotas hipotecarias, … y concediéndoles ayudas económicas para poder sobrevivir mientras la actividad se encontraba paralizada.

Cómo se puede ver, son ayudas coyunturales, de absoluta emergencia, que solo palían en parte las necesidades a cortísimo plazo. Yo no he visto ni una sola medida de carácter estructural o a medio y largo plazo, ni una ayuda al sector empresarial, sino todo lo contrario, discriminación negativa en las medidas, como la suspensión obligatoria en el cobro de las rentas a los que el decreto denomina grandes tenedores.

Mi opinión, en resumen, es que las medidas, más o menos acertadas, resultaban absolutamente necesarias, … pero han sido insuficientes. Y han podido servir para  cubrir situaciones urgentes, pero no sirven para el corto o medio plazo, menos aún para el largo plazo.

Las medidas que necesita el sector son estructurales, un verdadero Plan Estratégico para el sector inmobiliario español a largo plazo, 20-30 años, que contemple desde una revisión del Urbanismo y sus planes urbanísticos, hasta la LOE, Ley de Ordenación de la Edificación, que data de 1999, pasando por el establecimiento de una financiación estable y adecuada para el sector inmobiliario, una fiscalidad proporcionada, …

Desde el FORO DE ECONOMISTAS INMOBILIARIOS llevamos varios años apostando por la elaboración de un Libro Blanco para el sector, en el que participen académicos y profesionales, un equipo multidisciplinar formado por los mejores, que sea independiente de las instituciones, de colores e ideologías políticas, que centre su trabajo en elaborar propuestas y alternativas realizables en tres horizontes temporales: en el corto plazo, destinadas a suplir los fallos del mercado que crean graves distorsiones sobre la eficiencia, y a corregir los efectos negativos de los importantes desequilibrios existentes. A medio plazo, para orientar estratégicamente las prioridades de todos y cada uno de los segmentos inmobiliarios, no solo la vivienda, también el sector terciario, las oficinas y los centros comerciales, el industrial logístico, pero también otro tipo de inmuebles, los destinados a equipamiento y dotacionales, pues muchos de ellos van a tener que ser repensados tras la experiencia sufrida con la crisis sanitaria del Covid-19, que han puesto de manifiesto la insuficiencia de los hospitales y centros de salud para atender situaciones de emergencia, o las residencias de mayores, que se ha constatado la  necesidad de que cuenten con instalaciones medicalizadas, por no decir los cambios en los hábitos de consumo, compras por internet, a distancia, …

Y, por supuesto, a largo plazo, definiendo claramente los objetivos a alcanzar, desde un gran parque de vivienda en alquiler, ya sea de titularidad pública, privada o mixta, público-privada, oficinas adaptadas a los nuevos tiempos, al teletrabajo, permanente o de forma parcial, edificios eficientes, recordemos que la normativa de edificios de consumo casi nulo está a punto de entrar en vigor (debería hacerlo el 31.12.2020, aunque se retrasará algún tiempo), que el gobierno la primera medida que aprobó en enero fue la declaración de emergencia climática, …

En definitiva, son muchos los aspectos a considerar, y debería hacerse desde una perspectiva profesional, de eficiencia económica y en términos de preservar la salud de la población, al margen de ideologías o dogmatismos, que solo hacen inservibles las medidas, hasta que se produce un cambio político que trata de darle la vuelta por completo a la normativa existente. Así es imposible conseguir un sector inmobiliario sano.

¿Qué medidas cree que deberían tomarse ahora para dinamizar el sector inmobiliario?

Respuesta: Las medidas que necesita ahora el sector son de impulso a la actividad, se trataría de empujar para que recupere los niveles previos a la paralización sufrida por el confinamiento, así como ayudas para pasar la travesía del desierto que vendrá pasado el verano, a partir de octubre, como consecuencia de la gravísima crisis económica que sufre España, también Europa, que durará no menos de tres años, hasta bien entrado o finales de 2023.

Pero, en mi opinión, a diferencia de lo que vengo oyendo a muchos de los actores del sector, en esta etapa no se puede/debe pensar en estructurar/reorganizar/transformar o sencillamente corregir los desequilibrios que ya afectaban al sector al menos desde la crisis de la Gran Recesión que sufrió entre 2008 y 2014/2015.

Ahora no se trataría de sentar las nuevas bases del sector, sino recuperar los niveles previos a la crisis del Covid-19. Yo con eso me conformaría. Y no será fácil, y nos encontraremos con múltiples dificultades. Y sí, finalmente, lo consiguiéramos, y comenzáramos desde ya a formar un grupo de trabajo multidisciplinar, con la participación de todas las instituciones y profesionales, dispondríamos de un plazo de 3 años para elaborar el citado Libro Blanco Inmobiliario, que pudiera sentar las nuevas bases, o los pilares como se dice ahora, hacía un sector totalmente nuevo de verdad y adaptado a los nuevos tiempos que vienen (o ya están aquí), en el que deberían primar las características que yo denomino con el acrónimo TESID: tecnológico, eficiente, sostenible, innovador y digital.

Las medidas a adoptar hoy pasan por ser aquellas que impulsen, dinamicen y aceleren el sector, la colaboración público-privada en primer lugar, ayudas financieras para que  no se queden sin llevar a cabo nuevos proyectos de interés por falta de recursos, que generen actividad y empleo, desde luego la rehabilitación debería jugar un papel esencial, al mismo nivel por lo menos que la edificación, como ya tuve ocasión de defender en la jornada que celebramos el pasado 2 de junio, “Colaboración público- privada para impulsar la vivienda”, y en la jornada que celebramos el 30 de junio. “Buscando soluciones al problema de la vivienda”.

¿Cómo cree que afectará la crisis del coronavirus a la inversión extranjera en el inmobiliario?

Respuesta: La inversión inmobiliaria en España alcanzó en 2019 un nivel récord de 12.725 millones de euros, con un incremento del 5% respecto de 2018. Una buena parte de esta inversión fue de origen extranjero, mayoritariamente fondos de inversión norteamericanos y, en menor medida, europeos.

Con este punto de partida, en circunstancias normales, hubiera sido difícilmente repetible alcanzar ese mismo volumen en 2020, considerando que la economía española y el sector inmobiliario se encontraban ya desde el 4T2019 en franca desaceleración, y que los precios de los inmuebles, si bien en algunas zonas y productos no habían llegado a recuperar los niveles previos a la crisis financiera de 2008, habían alcanzado niveles de precios excesivamente elevados, reduciendo la rentabilidad de las inversiones, especialmente si se comparaban con las obtenidas en otros países europeos, mucho más atractivos por rentabilidad y precio.

Pero eso fue antes la crisis del Covid-19, que se ha llevado por delante las economías de todo el mundo, en particular las de los países de la zona euro, pero también la de Estados Unidos y las de los gigantes asiáticos, aunque parece que estas dos zonas geográficas se recuperarán antes que la zona euro.

A nivel inversión, mis cálculos son que caerá en torno al 40%, lo que supone unos 5.000 millones de euros menos que en 2019, para situarse al cierre de 2020 entre 7.000 y 7.500 millones de euros, suponiendo que no haya un rebrote fuerte después del verano y, sobre todo, que nuestro Gobierno no apruebe nuevas normas que retraigan las inversiones en nuestro país.

Las inversiones en inmuebles de particulares extranjeros también se resentirán significativamente, ya lo habían hecho debido al Brexit (ingleses y alemanes, junto a los países nórdicos, son los principales compradores de viviendas vacacionales en España), y ahora, con las restricciones de movilidad, se acentuará la caída de la demanda, algo que ya se ha puesto de manifiesto sobre todo en las costas españolas.

Toda crisis puede suponer una oportunidad para el sector para despuntar. ¿Eso pasa por la digitalización y la profesionalización?

Respuesta: Con demasiada frecuencia, tal vez pecando de excesivo optimismo, todos decimos que las grandes crisis traen consigo grandes oportunidades. Personalmente yo prefiero seguir con la anterior normalidad, antes de pasar a la nueva normalidad.

Antes me he referido a los cinco pilares en que debería asentarse el nuevo sector inmobiliario que salga tras la crisis del Covid-19, con el acrónimo TESID, en el que se incluye la digitalización, pues la profesionalización ya ha tenido lugar tras la crisis financiera de 2008. Pero no deberíamos ser ingenuos, solo con profesionalización y digitalización de algunos procesos no será suficiente, porque no creo que nadie esté pensando en edificar una casa digitalmente, siempre será necesario un proceso industrial, en el que la utilización de la tecnología y, sobre todo, de los nuevos materiales que están por llegar, con características físicas inimaginables hoy, serán los que verdaderamente transformarán el sector inmobiliario, tal y como ahora le conocemos.

¿Qué aconseja a los principales agentes del sector inmobiliario para enfrentar la situación que vivimos actualmente?

Respuesta: en primer lugar realismo, luego realismo y por último una dosis adicional de realismo, huir del posibilismo y del voluntarismo, así como del tan manido recurso a pedir ayudas- Ayudas para todo: más puesta de suelo en el mercado y más barato, más flexibilidad para conseguir las licencias y bajar las tasas urbanísticas, menos impuestos que gravan las operaciones inmobiliarias,… estamos viendo peticiones de reducción del IVA aplicable, al menos de forma transitoria, desde el 10% para la vivienda libre al 4% aplicable a la vivienda protegida. Ya sabemos que los impuestos gravan el precio de una vivienda en un 25% de su precio, que sin duda es una barbaridad, pero ¿de verdad creemos que es el momento para hacerlo y que la economía española está en condiciones de bajar impuestos o conceder ayudas extraordinarias al sector inmobiliario, que están solicitando también otros sectores como el turístico o la automoción?

Estamos viendo que los gastos del Estado se han disparado y que vamos a necesitar 170.000 millones de euros de ayudas de Europa y, con seguridad, va a haber que subir determinados impuestos y reducir algunos gastos, incluso las pensiones, ¿cómo se van a poder bajar ahora los impuestos que gravan al sector inmobiliario?

Y realismo también en el volumen de ventas que podrían materializarse a corto y medio plazo, y pensar más en cómo es posible reducir los costes de desarrollo para conseguir unos precios de venta más asequibles. Y luchar por conseguir bajar el precio de los alquileres, no solo de las viviendas, también de los locales comerciales, y reducir los gastos asociados a la renta, los gastos comunes en los centros comerciales y en las oficinas, para ayudar a los empresarios que los alquilan a compensar la caída en las ventas y en los márgenes.

Ya estamos viendo como muchos de los tenedores profesionales de inmuebles han adoptado voluntaria y responsablemente medidas en este sentido, aplazando pagos, concediendo carencias, incluso bajando las rentas. Es mejor un contrato renegociado a la baja, con concesiones, que un inmueble vacío, no se sabe por cuánto tiempo, ni en qué condiciones volvería a ser arrendado.

¿Ahora más que nunca considera necesario un Pacto de Estado por la vivienda? ¿Qué objetivos debe contemplar?

Respuesta: El 28 de marzo de 2019 celebramos una jornada del FORO DE ECONOMISTAS INMOBILIARIOS, que llevaba por título “Problemática de la vivienda en alquiler en España”, y precisamente mi ponencia se titulaba “Necesidad de un gran  pacto nacional por la vivienda en alquiler”. Pues bien, hoy no solo sigo pensándolo, sino que resulta absolutamente necesario aprobarlo y ponerlo en práctica de forma  inmediata, que alcance a toda la vivienda, ya sea en alquiler o en propiedad, nueva o por rehabilitar, de particulares o de empresas o de fondos de inversión. El problema de la vivienda es de todos, nos afecta a todos, y solo será posible si alcanzamos un pacto entre todos.

El pasado 30 de junio celebramos una nueva jornada “Buscando soluciones al problema de la vivienda”, en la que abordamos el problema y aportamos algunas propuestas de soluciones. A continuación podéis ver el video íntegro de la misma.