Entrevista a Julián Salcedo, Presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid

¿Cómo está el mercado de la vivienda?

Está en un momento «dulce», como consecuencia de:

Primero. La pandemia ha acentuado para muchos (los más solventes o con mayor capacidad adquisitiva) la necesidad de cambiar de tipología de vivienda (más tamaño, zonas polivalentes para teletrabajar o estudiar, más zonas comunes) y para otros de trasladarse (en ambos sentidos: algunos desde la ciudad a la periferia o hacia poblaciones más pequeñas; para otros al contrario: acercarse al centro, donde hay más servicios y por su cercanía a los colegios de sus hijos o a sus centros de trabajo). Esto hace que los precios suban (en las grandes ciudades, en las pequeñas esto no tiene nada que ver) y los demandantes sientan que deben anticiparse a comprar antes de que suba más el precio.

Segundo. La oferta de vivienda nueva es muy reducida o inexistente (el año 2020 apenas se superó la finalización de 85.000 viviendas y para 2021 la cifra superará en poco esta cifra, entre 85.000 y 90.000 viviendas, es mi estimación), en las promociones en comercialización las unidades disponibles son muy pocas; las nuevas promociones se «resisten» a lanzar su comercialización de manera inmediata por dos razones: la posible subida de precio, a la que no quieren renunciar; la incertidumbre provocada por el desabastecimiento de materias primas y mano de obra y su encarecimiento, lo que pone en riesgo su rentabilidad. Esto por sí solo hace aumentar el precio de venta. La oferta de vivienda de segunda mano «de calidad» es muy reducida y solo asequible para rentas altas o medio-altas. La oferta de vivienda de menor calidad y/o situación se beneficia de esta circunstancia y también aprovecha para subir el precio, tanto de venta como los alquileres.

Tercero. Pese a la incertidumbre de la situación económica de nuestro país (el que menos crece de la zona euro y el que más tardará en recuperar el nivel precrisis), unido a la posibilidad de una 6ª ola que vuelva a paralizar a Europa y a nuestro país, y la elevada tasa de desempleo (y el alto riesgo de perderlo si regresa el confinamiento), los activos inmobiliarios, en concreto la vivienda, se han convertido en un «valor refugio» que, unido a los bajos tipos de interés, hace que sea más barato pagar la hipoteca que un alquiler, lo que ha aumentado el número de compraventas (recientemente se ha publicado que la compraventa de viviendas en septiembre ha crecido un 38% respecto del año anterior, pero «solo han sido 53.410 viviendas», que proyectado a finales de 2021 nos llevaran al nivel de 2019 (569.993 viviendas vendidas), muy lejos de la cifra récord de 955.186 que se alcanzó en 2006.

Cuarto. Esta situación puede cambiar drásticamente si se modifica la política financiera de los bancos centrales (FED, BoE, BCE) y retiran los estímulos de compra de deuda (la FED ya lo ha anunciado) y suben los tipos de interés (lo que se espera ocurra en 2022).


¿Qué variables/indicadores debemos tener en cuenta para saber si estamos o no en una zona de peligro?

Son varias:

Primera. La presión al alza de los precios de la vivienda provocada por la elevada inflación en todo el mundo (EEUU 6,2%, EU 3,4%, Alemania 4,1%, España 5,4%), más la escasez de materias primas y, en el caso de la construcción de vivienda en España, la escasez de mano de obra.

Segunda. El riesgo de subida de los tipos de interés a corto plazo (no se descarta que tenga lugar en 2022 en EEUU y RU, en EU es muy posible que lo haga en el 4T2022 o 1T2023, dependiendo de si la inflación es estructural o temporal).

Tercera. La capacidad financiera de las familias y los hogares españoles se vería muy deteriorada (sobre todo los que tienen hipotecas a interés variable y/o les resta un plazo relativamente corto de vida del préstamo) si subieran los tipos de interés. Por otro lado, la elevada inflación resta renta disponible a las familias que, o bien la destinan al consumo (imprescindible para que crezca el PIB español) o la destinan al pago de la vivienda, restando capacidad de consumo.

Cuarta. La posibilidad de que el BCE reduzca la compra de deuda de los Estados, lo que reduciría a su vez la capacidad de los bancos de conceder préstamos a las familias para compra de vivienda y a las empresas para su actividad.

Quinta. Si el precio de la vivienda (nueva y usada) siguiera subiendo, aumentaría las dificultades de acceso a capas aún mayores de la población que las que lo tienen actualmente, reduciéndose drásticamente el volumen de viviendas vendidas.


¿Hay riesgo real de burbuja?

Ya se sabe por experiencia que las burbujas son muy difíciles de detectar, qué nunca se sabe cuánto durarán ni cuándo estallarán, si es que lo hacen alguna vez, pero si existen algunos indicadores de que existe riesgo de su formación. Lo acaba de decir en BCE en su «Informe de estabilidad financiera» de este mismo mes: de los cinco indicadores que consideran de riesgo para que exista una burbuja inmobiliaria, tres se están acercando peligrosamente a los niveles precrisis (2007), incluso un par de ellos ya lo superan:

a) una sobrevaloración de los precios de la vivienda similares a 2007.

b) el riesgo financiero sobre el volumen de crédito hipotecario ya está por encima de 2007.

c) el riesgo sobre el nivel de endeudamiento de los hogares.

La creación de una burbuja inmobiliaria está estrechamente vinculada a la posible existencia de una burbuja crediticia, que desencadenaría una crisis financiera. Hay varios países de la zona euro (España no está entre ellos) donde el incremento del crédito hipotecario de los hogares se sitúa por encima del 7%, que es el máximo que se estima razonable, y se percibe que, además, el incremento del crédito se está acelerando fuertemente en 2021: en los países bálticos (Lituania 8,2%, Estonia 7,3%), Malta (9,7%), Luxemburgo (9,9%) o Eslovaquia (8,2%), incluso Bélgica (7,3%). Pero países fuertes y estables, como Francia (5,2%), Austria (5,6%) o Alemania (5,2%) se están acercando peligrosamente. 

La vulnerabilidad de los hogares y familias ante una subida rápida de los tipos de interés es elevada y pone en riesgo de impago a las entidades financieras. La retirada de estímulos por los bancos centrales y el incremento de la morosidad de las entidades financieras pone en riesgo el sistema financiero y reduciría la concesión de nuevos préstamos.

Si los precios de la vivienda siguen subiendo, si suben los tipos de interés, si se reducen o endurecen las condiciones para la concesión de préstamos, las operaciones de compraventa se reducirían y el precio de la vivienda caería. Si el valor de la vivienda cae por debajo de un 15%, el riesgo para las entidades financieras crecería (los préstamos que superan el 90% de la financiación para adquirir una vivienda superan los niveles de 2007: el nivel de riesgo prudente para el BCE está en el 80% y más del 50% de las hipotecas concedidas en Europa lo supera).

Conclusión: el riesgo de que se esté formando una burbuja inmobiliaria en ciertos países del mundo (EEUU, Australia, Nueva Zelanda, incluso Alemania) es elevado. Ese riesgo en España, por el momento es NULO, pero no hay que olvidar que una crisis inmobiliaria internacional terminaría afectando también a España.