Entrevista a Julián Salcedo, Presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid. 

Acaba de publicarse en los medios de comunicación que una de las primeras empresas inmobiliarias española se va a convertir en pionera en tokenizar un crédito para la venta de viviendas.

¿En que consiste la tokenización?

Un token (en inglés significa “Ficha”) es una unidad de valor criptográfica que se basa en la tecnología blockchain, emitida por una entidad privada con la intención de que sea utilizada como moneda de cambio digital en determinadas operaciones.

Sería algo equivalente a cuando en un casino cambiamos dinero de curso legal en fichas que permiten ser utilizadas en sus mesas de juego. Cada casino utiliza sus propias fichas y les asigna el valor que considera oportuno, y solo sirven para ser utilizadas en ese establecimiento y con una finalidad concreta: utilizarlas como medio de pago en sus mesas. Al terminar de jugar, el usuario puede conservarlas para utilizarlas en otro momento en ese establecimiento, o canjearlas por dinero de curso legal.

Las principales diferencias entre un token y una ficha de casino son: que aquella es digital o criptomoneda, mientras que ésta es un soporte físico materializado en una ficha con un valor facial determinado; y, muy importante, que la ficha del casino puede cambiarse de nuevo en cualquier momento por dinero de curso legal sin ninguna limitación, mientras que el token cuando es emitido se hace bajo determinadas condiciones, de forma que su valor puede variar en el tiempo y que su cambio por dinero de curso legal puede estar sujeto a un vencimiento concreto o una condición dada.

¿Qué ventajas tiene un token frente al dinero de curso legal?

Ventajas en realidad ninguna, salvo que es virtual, no físico, más bien serían desventajas como su excesiva volatilidad y que normalmente no es aceptado como medio de pago en ningún país. Claro está, al ser una operación que se formaliza entre dos partes privadas, salvo que exista una prohibición legal de uso, los particulares son libres para formalizar contratos que no contravengan la ley ni el orden público.

¿Se puede utilizar actualmente en España en el sector inmobiliario?

En ocasiones un titular correcto puede inducir a error. En el caso a que me estoy refiriendo fue publicado en el diario económico ElEconomista y decía así: “Metrovacesa tokeniza un crédito para la venta de viviendas”. 

Pudiera parecerle a alguien que se pueden vender viviendas utilizando tokens (moneda virtual, similar a las criptomonedas), pero como publiqué recientemente en un artículo, en España, por el momento, no es posible (ni sería recomendable, en mi opinión, por su alta volatilidad) comprar viviendas (inscribibles en el Registro de la Propiedad, la mayor garantía para el comprador), ni pagarlas ante Notario (el token o moneda virtual no es un medio de pago aceptado para este tipo de bien) mediante tokenizacion.

El titular y el contenido del artículo es totalmente correcto: lo que se tokeniza es un crédito participativo de los inversores al promotor que les “garantiza” una elevada rentabilidad, para la construcción y posterior venta de tres torres de viviendas en Málaga. El préstamo participativo está tokenizado a través de un sandbox regulatorio autorizado que utiliza la tecnología blockchain.

Significa que es una operación autorizada por los entes regulatorios, a modo de prueba (eso es un sandbox, un término muy utilizado en el ámbito de las fintech, que constituye un mecanismo para impulsar la innovación, debidamente regulado, que permite operar en un entorno controlado) que se lleva a cabo entre dos privados, bajo unas determinadas condiciones aceptadas libremente por las partes.

En este caso concreto, se trata de suscribir un préstamo participativo para financiar un proyecto inmobiliario en Málaga, que en lugar de materializarse mediante un préstamo convencional, se hace mediante la emisión y suscripción de tokens (partes alícuotas representativas del préstamo total concedido a la promotora inmobiliaria), por el que se ofrece al inversor una retorno mínimo anual (¿garantizado?) del 12% anual más un variable del 3% por cada vivienda vendida del proyecto (216 viviendas en total, distribuidas en tres torres de 21 pisos de altura cada una).

Como ya he dicho anteriormente, el primer riesgo que asume el inversor que suscriba el préstamo participativo es que el rendimiento que le proporcionará su préstamo no es firme, sino que está sujeto a la obtención de rentabilidad por el promotor inmobiliario, y el segundo es la elevada volatilidad de las criptomonedas y su reducida circulación, lo que dificulta su transmisión rápida.