Jornada “Riesgos asociados a la actividad inmobiliaria”

Las economías de los países desarrollados sufrieron a partir de 2007 la mayor crisis desde la Gran Depresión de 1929, cuyo origen también tuvo lugar en Estados Unidos, aunque a diferencia de aquella, que fue consecuencia del desplome de la bolsa, esta lo fue a causa de las hipotecas subprime, pero en ambos casos la crisis se extendió rápidamente .a todas las economías mundiales, y su duración fue extraordinariamente prolongada.

En sus inicios, se produjeron sendas crisis financieras y, tanto en la Gran Depresión de 1929, como en la Gran Recesión de 2008, las consecuencias fueron similares: cayeron la renta nacional, los ingresos fiscales, los beneficios empresariales, los precios y el empleo.

Sin embargo, los factores que las originaron fueron muy diferentes: aunque no todos los economistas se ponen de acuerdo, en la Gran Depresión las causas parece que fueron una repentina reducción del consumo y una sobre-inversión (teorías de la demanda), que causaron una “burbuja económica”, y una reducción en la oferta monetaria por parte de las autoridades (teorías monetaristas). En la Gran Recesión las causas parece que fueron la sobre-valoración de los activos (en particular los bienes inmuebles y los créditos vinculados a operaciones sobre estos) y los fallos en la regulación de los mercados crediticios, que dieron lugar a una “burbuja financiera”.

Pero, en ambos casos, los efectos más graves fueron consecuencia de la “falta de confianza en los mercados”, en 1929 creyendo más rentable mantener efectivo para aprovecharse de las caídas de precios, lo que agravó aún más la debilidad de la demanda, y en 2008 el sobre-endeudamiento de los particulares y empresas que, al restringirse la oferta crediticia, provocó primero los impagos, a continuación la caída del precio de los activos, ante la inexistencia de mercado, y la quiebra de las compañías, deviniendo finalmente en la crisis del sistema financiero en su conjunto, ante la imposibilidad de asumir con sus recursos propios el impacto, exigiendo en una buena parte de países el rescate de las entidades por el Estado.

La crisis de 2008 golpeó especialmente a los países más desarrollados, con unos sistemas financieros más sofisticados, dependientes en gran medida de la financiación ajena para llevar a cabo sus proyectos. El sector inmobiliario resulta particularmente sensible a la desaparición del crédito bancario, al necesitar del apalancamiento para funcionar. Las quiebras de las compañías históricas y la aparición de nuevos operadores, en gran medida participados por grandes fondos de inversión internacionales, que disponen de fondos propios considerables y solvencia suficiente para garantizar los préstamos necesarios, han transformado por completo el sector inmobiliario español, que ha ganado en transparencia, profesionalización y eficiencia.

Pese a ello, el gran reto pasa aún por la “pérdida de confianza” en el sector, por parte de los particulares, que en muchos casos perdieron sus ahorros invertidos en unas viviendas que nunca se construyeron o se entregaron con gran retraso, por parte de las entidades financieras y fondos de inversión, que siguen viendo la actividad inmobiliaria como de “alto riesgo”, de carácter cíclico, absolutamente dependiente de una materia prima, el suelo, escasa y de elevado precio, regulada en extremo por las autoridades locales y autonómicas, y fragmentada normativamente en 17 legislaciones autonómicas, que aún siguen viendo a los operadores como especuladores.

Así, los riesgos (entendidos como la probabilidad de ocurrencia de un suceso) a que se enfrenta la actividad inmobiliaria en nuestro país son numerosos, y no solo son económicos, financieros, técnicos y operativos, en cierta medida fáciles de evaluar, sino también de carácter regulatorio, de mercado, políticos, fiscales, blanqueo de capitales, de confianza, reputacionales, de buen gobierno de las empresas, de profesionalidad y solvencia de los administradores, de relación con los shareholders y stakeholders, …

De todos ellos hablaremos en esta jornada, acompañados de los mejores y más experimentados profesionales, que nos ayudarán a identificar los riesgos y adoptar las medidas necesarias para minimizar su impacto.