Jornada organizada por el Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid | 27 de noviembre de 2025
En el Colegio de Economistas de Madrid nos gusta llamar a las cosas por su nombre. Por eso, cuando hablamos de NPLs —acrónimo de Non Performing Loans, préstamos impagados o de dudoso cobro— no lo hacemos como si fueran un producto financiero más. Son, en realidad, un fenómeno complejo que afecta directamente al sistema bancario, al mercado inmobiliario y al equilibrio social y jurídico entre acreedores y deudores.
La jornada celebrada el pasado 27 de noviembre en nuestra sede, bajo el título “NPLs y mercado inmobiliario: de la morosidad a la oportunidad”, fue mucho más que una sucesión de intervenciones: fue una clase magistral de economía aplicada, de derecho financiero y de visión estratégica. Una cita organizada por el Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, que reunió a profesionales con décadas de experiencia en la gestión, adquisición, análisis y regulación de activos respaldados por deuda fallida.
Entender qué es un NPL no es suficiente. Hay que comprender su lógica
Como introdujo Julián Salcedo Gómez, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, los NPLs no son meras deudas vencidas. Son préstamos impagados —normalmente con más de 90 días de mora— que han sido reclasificados por su alta probabilidad de incumplimiento, y que en muchos casos están respaldados por un activo inmobiliario como garantía.
“No se compra el préstamo en sí —explicó Salcedo—, se compra el subyacente, el inmueble, con descuento, y con él, la posibilidad (o no) de generar valor”.
En este modelo, la morosidad deja de ser un problema para convertirse en una oportunidad estratégica de inversión, siempre que se sepa operar con inteligencia jurídica, análisis económico y capacidad de gestión.
El marco jurídico lo condiciona todo
La primera mesa de análisis, centrada en los aspectos jurídicos y regulatorios, fue un ejercicio de precisión.
Alejandro Latorre Atance, vicedecano 2º del Colegio de Economistas de Madrid, situó el contexto histórico y económico del mercado.
“En 2013 se transaccionaron más de 300.000 millones de euros en carteras de impagados. Desde entonces, los actores han madurado, pero los riesgos siguen estando ahí”.
Latorre subrayó que el que gana en este mercado no es el que compra barato, sino el que sabe analizar el valor recuperable de la cartera y cómo gestionarla jurídica y operativamente.
Luis Miralbell Guerin, Fundador y Of Counsel de BMG, ofreció un análisis minucioso sobre las limitaciones legales, las dificultades registrales y la evolución normativa.
“Los NPLs requieren conocimiento, estructura y un enfoque legal sofisticado. No se trata solo de comprar y ejecutar. Hay que saber entrar, negociar y, a veces, simplemente esperar”.
Miralbell insistió en que el proceso de recuperación del valor exige equipos expertos, una lectura estratégica de los activos y alta capacidad para gestionar la incertidumbre normativa.
Antonio García García, Asociado de Pérez-Llorca, completó la mesa con una intervención centrada en los condicionantes normativos. Destacó la densidad del marco legal que regula la adquisición y ejecución de NPLs: la Directiva 2021/2167, la Ley 1/2013, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, entre otras.
Explicó que operar en este sector implica lidiar con normas de protección al consumidor, derecho procesal, derecho hipotecario y civil, además de cumplir con procedimientos administrativos exigentes.
No hay oportunidad sin cumplimiento normativo. La sofisticación jurídica que requiere este mercado es absoluta.
El activo inmobiliario no se gestiona, se reinventa
En la segunda mesa de análisis, la conversación giró hacia la estrategia, la gestión y la rentabilidad. Participaron Francisco Navajas (Franamar Consulting), Albert Castro Domenech (Meridiana Inversión), Carlos Pérez de Irigoyen (Hipoges) y de nuevo Julián Salcedo.
La lección fue clara: el valor no está en el crédito, sino en la capacidad de extraer rentabilidad del activo subyacente, ya sea a través de venta, reposicionamiento, refinanciación o reactivación.
Las ideas clave de esta mesa:
- No basta con comprar barato: hay que ejecutar con inteligencia, visión jurídica y conocimiento del ciclo.
- La rentabilidad depende de segmentar bien las carteras, anticipar obstáculos legales y negociar con todos los actores implicados.
- La profesionalización del mercado ha traído eficiencia, pero también ha elevado considerablemente la barrera de entrada. Esto ya no es un terreno para oportunistas, sino para actores altamente cualificados.
El rol económico de los fondos debe ser reconocido
Uno de los mensajes más valientes de la jornada fue el que desmontó la visión estigmatizada de los fondos compradores de deuda.
Alejandro Latorre fue claro:
“Alguien tiene que hacer el trabajo del limpiador del sistema. Sin ellos, muchas entidades no podrían reestructurar sus balances ni volver a prestar crédito”.
En manos de actores especializados, los NPLs permiten depurar balances bancarios, liberar recursos inmovilizados y recuperar activos que de otro modo quedarían fuera del sistema.
Los fondos que operan con profesionalidad cumplen un papel esencial en la reactivación económica, especialmente en contextos de alta morosidad o inestabilidad financiera.
El conocimiento como única ventaja competitiva
Gestionar NPLs requiere algo más que capital: requiere conocimiento multidisciplinar, experiencia, cumplimiento normativo y capacidad operativa. Como se vio durante la jornada, esto no se improvisa.
Como economistas, esta es una materia que debemos dominar. Afecta a la banca, a la inversión, al desarrollo urbano, a la política pública y a la regulación europea. Y está, como quedó claro, lejos de desaparecer.
Puedes acceder al video íntegro de la jornada en este enlace.