Jornada: «Ley de créditos inmobiliarios. Un nuevo marco normativo»

 

Jornada

Ley de créditos inmobiliarios. Un nuevo marco normativo

Organizada por el Foro de Economistas Inmobiliarios

 

El Foro de Economistas Inmobiliarios ha organizado esta jornada monográfica con el propósito de debatir sobre la Ley de créditos inmobiliarios. En ella intervendrán voces autorizadas a las que la Ley 5/2019 atribuye un papel esencial, que nos expondrán su visión y la de las organizaciones e instituciones a las que representan. Y podremos debatir sobre sus ventajas e inconvenientes, las dificultades para su puesta en práctica y, como no, el previsible impacto que tendrán sobre el segmento inmobiliario residencial y sobre la capacidad de los consumidores para acceder a la vivienda en propiedad.

 

La Jornada será aperturada por el Decano-Presidente del Colegio de Economista de Madrid D. Pascual Fernández

 

La moderna Ley Hipotecaria española, previa su reciente modificación, databa del año 1944, cuándo fue objeto de una nueva redacción aprobada por un Decreto de 8 de febrero de 1946, en virtud de la autorización conferida al Gobierno, con la finalidad declarada en su Exposición de motivos, de “armonizar los textos legales vigentes, abreviar el contenido de los asientos del Registro y dar a los preceptos legales una ordenación sistemática y la necesaria unidad de estilo”.

Y a fe que debió conseguirlo, pues ha estado vigente desde entonces sin apenas cambios, salvo los estrictamente necesarios para incorporar las novedades derivadas del tráfico jurídico-mercantil con bienes inmuebles, como la regulación del mercado hipotecario (Ley 2/1981), la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (Ley 2/1994), las hipotecas inversas (Ley 41/2007), contratación con los consumidores y servicios de intermediación (Ley 2/2009) y medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (Real Decreto-ley 27/2012).

Como puede verse, muy pocas modificaciones en más de 73 años, y la opinión generalizada es que aquella Ley Hipotecaria contribuyó de forma decisiva a facilitar la adquisición de viviendas por la población española. Así lo reconoce la Exposición de motivos de la Ley 5/2019: “el sistema hipotecario español y, en particular, el régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria, ha hecho posible que numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad y que lo hagan en una proporción superior a la de muchos países de nuestro entorno”.

Y con ella hemos funcionado hasta la última modificación (obligada, para incorporar a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva comunitaria 2014/17/UE, por cierto con notable retraso), de profundo calado, introducida por la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, cuya entrada en vigor habrá tenido lugar el pasado 16 de junio, apenas 10 días antes de la celebración de esta jornada, por lo que muy poca o ninguna experiencia práctica existe sobre su aplicación y utilización.

Ciertamente, parece existir un consenso generalizado en que las modificaciones introducidas refuerzan las garantías y la posición de los prestatarios de los créditos inmobiliarios, incrementan la seguridad jurídica y la protección de los consumidores, y afianzan la certidumbre y promueven la estabilidad, mediante la introducción por la Ley de reglas más claras y previsibles en la denominada transparencia material de las operaciones y, además, instauran un régimen legal en materia de vencimiento anticipado que evitará sorpresas judiciales en el futuro, como las producidas por las recientes sentencias  de  los  tribunales,   que  han  supuesto  la  retroacción/anulación  de  muchas cláusulas habituales en los contratos y la devolución de los importes cobrados indebidamente (así lo recogen las sentencias) por las entidades financieras a sus clientes.

Con todo, la nueva Ley no ha dejado satisfechas a las partes interesadas: las asociaciones y los propios consumidores consideran “que no ha llegado hasta donde debía”, mientras que para las entidades financieras “las restricciones a la ejecución de hipotecas debilitan las garantías de los préstamos y encarecen la financiación”, y les cabe la duda “si reforzar las garantías es compatible con el necesario dinamismo que exige la concesión de créditos”.

Sea como fuere, a las entidades financieras les está suponiendo un esfuerzo titánico adaptar sus contratos, sus estructuras organizativas y sus prácticas de funcionamiento a la nueva normativa, con un alcance de gran trascendencia, en tiempo récord. Mucho nos tememos que todo ello devendrá en un encarecimiento de las hipotecas.

Por último, algunas opiniones consideran que durante la (larga) tramitación parlamentaria, en la que se han elaborado varios borradores con diferencias notables entre sí, se han introducido cuestiones que no estaban recogidas en la directiva comunitaria y, por tanto, no era obligatorio que se incorporasen, que están siendo motivo de conflictividad, como las relativas al tipo fijo, las cláusulas suelo y los gastos hipotecarios, que, aseguran, exceden el propósito inicial: regular el contrato de crédito inmobiliario.

 

 

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